Как правильно продать недвижимость: основные юридические моменты.
Сегодня будем отвечать на распространенный вопрос «Как продать недвижимость?». Обращаю Ваше внимание, что в данной статье речь пойдет исключительно о юридические моменты продажи недвижимости, а не о способах построения успешной маркетинговой стратегии. Продажа недвижимости даже в простых случаях является нелегким делом, которое требует определенных навыков и опыта. Нечего говорить о запутанные ситуации, которые составляют большинство случаев, когда встает вопрос о продаже недвижимости.
Для начала определим, что является недвижимым имуществом в разрезе украинского законодательства:
- квартиры;
- дома;
- дачи;
- садовые домики;
- гаражи;
- коммерческие нежилые помещения;
- имущественные комплексы;
- земля.
Рассмотрим наиболее распространенную сделку по продаже квартиры.
Подготовка документов является первым юридическим этапом.
Документ на право собственности.
Надо установить в первую очередь, являетесь ли Вы собственником недвижимого имущества, которое собираетесь продавать. Согласно ст. 316 Гражданского кодекса Украины собственность является правом лица на вещь (имущество), которое оно осуществляет согласно закону по своей воле, независимо от воли других лиц. Довольно часто человек считает, что является собственником, хотя на деле (юридически) это не так, или не совсем так. Документами, которые подтверждают право собственности на объект недвижимости является свидетельство о праве собственности или договор (купли-продажи, мены, дарения и пр.). Важным условием относительно этих документов их действительность. То есть свидетельство или другой документ, удостоверяющий право собственности на недвижимость, не отменен, например, судом. Часто такие ситуации возникают, когда речь идет о мошенничество: поддельные, утерянные, недействительные документы на недвижимость становятся фигурантами таких дел в недобросовестных руках.Документ на недвижимость должен быть в оригинале, без повреждений и исправлений. Нотариально заверенная копия в данном случае не является заменой.
Итак, читаем этот документ и определяем являетесь ли Вы собственником, если да, то единственным ли. Если владельцев недвижимости несколько, то продажа без согласия остальных собственников невозможно. Также обязательное согласие на проведение продажи недвижимости, требуется от второго супруга, если недвижимость приобретена во время брака. Квартира должна находиться в соответствующем реестре прав собственности на недвижимое имущество. Если ее там не будет, то нотариус при оформлении просто ее «не увидит», поэтому и откажет в оформлении договора.
Техпаспорт.
Следующим документом является техпаспорт. На этом пункте подробно останавливаться не буду, отмечу лишь то, что в нем должны отражаться актуальные данные о действующих владельцев и технические характеристики. Опять же, речь идет о оригинал документа. Отсутствие которого сделает невозможным продажу.
Экспертная оценка стоимости имущества.
Для определения стоимости недвижимости проводится оценка у эксперта-оценщика, имеющего соответствующую лицензию. Именно эта стоимость будет указана в договоре купли-продажи, и от этой стоимости будут исчисляться все необходимые платежи (налог на прибыль, военный сбор, государственная пошлина).
Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, и идентификационный код.
Неукраинское гражданство не является препятствием собственнику для продажи недвижимости. Для этого негромадянину необходимо иметь паспорт своей страны и идентификационный код, полученный в украинской налоговой (срок получения около 7 дней). Лица, которые через религиозные убеждения не имеют идентификационного кода, предоставляют лишь паспорт с соответствующей отметкой.
Справка из Жэка (ОСМД) о количестве зарегистрированных лиц в квартире.
Также подается в оригинале и в актуальном состоянии. Она необходима для того, чтобы убедиться, что в квартире проживают малолетние и недееспособные лица. Если такие есть, то дополнительно потребуется получить разрешение из органов опеки и попечительства. Ст. 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей»
Свидетельство о браке.
Если продавец состоит в браке.Исходя из конкретной ситуации могут быть необходимы и иные документы и действия, которые будет требовать нотариус.С перечисленным пакетом документов, нотариус оформляет сделку купли-продажи недвижимости.
В этой статье описаны основные моменты. Каждая ситуация индивидуальна и может потребовать дополнительных действий документов, участников. Это серьезная, сложная и ответственная операция, поэтому всегда нужно обращаться к компетентному специалисту. Так Вы убережете себя от потерь финансов, нервов и времени.